全球投資評論

房地產值得備受關注

2017年3月20日
董立文 (Richard Turnill) 貝萊德全球首席投資策略師

重點摘要

1在通貨再膨脹的環境下,加上租金報酬率理想,我們認為美國商業房地產市場仍會持續復甦。

2聯準會升息,但市場認為主席葉倫的言論傾向溫和,股市因而上漲,債券亦回升,美元下跌。

3美國耐久財訂單或許會成為反映市場信心調查結果與實際經濟數據背道而馳的另一跡象。

房地產值得備受關注

美國商業房地產復甦已來到第八年,但在通貨再膨脹的環境下,加上租金報酬率可觀,且營業收入具有成長潛力,我們認為美國商業房地產市場仍會持續復甦。

當周圖表

美國升息周期中商業房地產報酬的組成部分

Chart of the Week

資料來源:貝萊德智庫和NCREIF,2017年3月。

附註:總報酬追蹤以投資商業房地產為投資目標的NCREIF房地產指數(NPI)的總報酬。收益報酬率根據NPI內的不動產所產生的現金流計算。其他組成部分已扣除淨營業收入(NOI)成長(NOI的按年成長)和資本化比率變動(即NOI除以不動產價值)。

在過去的升息周期中,穩健的租金收入有助支持美國房地產投資報酬,尤其當升息步伐較為緩慢時(如目前的情況)。請參閱上圖綠色長條。儘管時間上普遍會有所落後,但商業不動產一般可在通貨再膨脹期間提高租金,為對抗通膨提供一些保障。

投資房地產的原因

美國商業不動產價格已回升至2008年的水準,但我們認為前一周期的升勢受債務驅動,最後以泡沫破裂告終,而目前的情況則明顯不同。現在房地產開發活動較少,而信用評審則已收緊。相對10年期美國公債殖利率,按經營收入對不動產價值的比率計算,現在的評價接近20年的平均水準。

在低報酬的全球環境下,美國商業房地產過去數年的總報酬相當具有吸引力。我們預期資本增值會放緩,但由於通貨再膨脹及不動產管理公司或許會改善建築物的質量以提高價值,因此經營收入將有所成長。對比美國投資級債券殖利率3.4%及標準普爾500指數股利殖利率2%,房地產平均殖利率為3.5%,具有競爭力。需求強勁:我們最近的全球機構投資組合再平衡調查顯示,近半機構表示有意於本年內增加房地產資產配置。

我們看好可受惠於通貨再膨脹的工業及辦公室不動產。由於住宅式公寓供給增加,我們對此類不動產保持中性,同時因電子商務造成競爭而避開零售不動產。我們看多個別公開買賣的美國房地產投資信託及商業抵押擔保證券。

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  日期 事件
3月22日 日本貿易餘額
3月23日 歐元區及德國消費者信心;聯準會主席葉倫發表講話
3月24日 全球採購經理指數;美國耐久財訂單

美國耐久財訂單或許會成為反映經濟信心調查結果與經濟活動數據背道而馳的另一跡象。近期的調查顯示美國經濟成長加快,但實際經濟活動報告則未有好轉,可能是由於調查數據與實際數據之間通常具有時間上的落差。

  • 聯準會如預期升息。市場認為主席葉倫的言論傾向溫和,美元指數跌至一個月低點,美國公債殖利率下降,全球股市上升。
  • 荷蘭總理呂特 (Mark Rutte) 領導的中間偏右政黨擊敗懷爾德斯(Geert Wilders)領導的極右民粹黨派,有望成為下屆荷蘭政府第一大黨。歐洲股市上升,歐元轉強。
  • 油價急跌後回穩,對能源相關股票及高收益債券有所支撐。

 

資產類別展望

對各資產類別未來三個月的看法

Asset Class table

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貝萊德全球首席投資策略師
於英國央行展開他的職涯,之後擔任貝萊德固定收益及主動股票投資團隊首席投資策略師,並領導全球股票投資團隊,現為貝萊德全球首席投資策略師。

共同作者群

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