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Introducción al sector inmobiliario privado

Hola, soy Thomas Mueller-Borja, Global Co-Head for Real Estate en BlackRock

Nuestro trabajo en sector inmobiliario privado nos está ayudando a impulsar el futuro de nuestras comunidades – las formas en que vivimos y trabajamos – de 3 maneras clave:

En primer lugar, el sector inmobiliario privado aborda las necesidades actuales de infraestructura crítica, incluyendo i) infraestructura social; ii) industrial y iii) digital. Desarrollamos edificios i) para personas comunes proporcionando vivienda; ii) para pequeñas empresas proporcionando cadenas de suministro e instalaciones de producción; y iii) para grandes corporaciones proporcionando centros de datos que impulsan el futuro.

En segundo lugar, como inversor en el sector inmobiliario privado, puedo mejorar el entorno construido anticipando las necesidades de los inquilinos del mañana. Esto significa hacer que los espacios de vivienda, trabajo y entretenimiento sean más agradables y más conectados para un impacto positivo duradero en el cuerpo, la mente y el alma.

Y en tercer lugar, la naturaleza a largo plazo del sector inmobiliario privado nos permite construir asociaciones duraderas con las comunidades y clientes que nos confían sus tierras y capital. Juntos podemos cumplir con sus objetivos de inversión a largo plazo.

Thomas Mueller-Borja, Global Co-Head for Real Estate, comparte tres formas en que el sector inmobiliario privado nos está ayudando a impulsar el futuro de nuestras comunidades.

Puntos Clave

Capital en riesgo. El valor de las inversiones y los ingresos derivados de ellas pueden bajar o subir y no están garantizados. Es posible que los inversores no recuperen el importe invertido inicialmente.

  • El sector inmobiliario ofrece múltiples formas de invertir, incluyendo propiedad directa, fideicomisos de inversión inmobiliaria públicos y fondos privados.
  • El sector inmobiliario privado abarca un amplio rango potencial de riesgo/rendimiento.
  • El sector inmobiliario puede mejorar las carteras a través de ingresos potenciales, sensibilidad a la inflación y diversificación.

¿Cómo funciona el sector inmobiliario privado?

Si bien se puede acceder al sector inmobiliario a través de los mercados públicos, otra forma de acceder es a través del sector inmobiliario privado no cotizado. El sector inmobiliario privado implica la adquisición de propiedades fuera del sector inmobiliario cotizado públicamente y puede operar tanto a nivel individual como institucional. A menudo, para los propietarios institucionales del sector inmobiliario privado, las adquisiciones se financian mediante una combinación de inversión directa de capital y deuda a nivel de propiedad, similar a cómo un individuo compra una casa con una hipoteca. La deuda generalmente es sin recurso, lo que significa que está garantizada solo contra la propiedad en sí y no contra el balance general más amplio del propietario. Los activos suelen mantenerse a través de vehículos de propósito especial (SPV, por sus siglas en inglés), que son entidades jurídicas independientes creadas exclusivamente para poseer un activo específico y domiciliadas en jurisdicciones fiscalmente favorables.

Gráfico 1: Formas de acceder al sector inmobiliario

Diagrama que muestra a un inversor (LP) asignando capital directamente a activos inmobiliarios, a través de REITs o inmobiliarias cotizadas, o mediante una firma inmobiliaria (GP) en fondos inmobiliarios privados cerrados o abiertos que invierten en activos.

Solo con fines ilustrativos

Acceso al sector inmobiliario privado

Dentro de la inversión en el sector inmobiliario privado, los activos pueden mantenerse en fondos cerrados o abiertos, dependiendo de la naturaleza de la inversión subyacente. Las inversiones en el sector inmobiliario privado a menudo se clasifican en cuatro categorías principales (ver Gráfico 2), cada una con varios niveles potenciales de riesgo y rendimiento; también se puede acceder al sector inmobiliario privado a través de estrategias de deuda o activos en dificultades.

Gráfico 2: Las cuatro estrategias principales de inversión en el sector inmobiliario privado

Gráfico que ilustra estrategias de inversión inmobiliaria ordenadas según el aumento del riesgo y la rentabilidad potenciales, avanzando desde Core hasta Core-plus, Value-add y Opportunistic.

Esto es solo con fines ilustrativos y no representa el rendimiento real ni inversiones específicas. Las estrategias mostradas son generalizadas y sus características pueden variar.

  1. Core

    Las estrategias de inversión Core generalmente se centran en edificios de alta calidad que están completamente arrendados, propiedades multi-inquilino en áreas metropolitanas bien establecidas y diversificadas. Típicamente, las estrategias Core tienen períodos de tenencia prolongados y, como resultado, se ven comúnmente en fondos abiertos.

    Ejemplo: Una propiedad estabilizada de alta calidad en un área metropolitana importante.



  2. Core-plus

    Las estrategias Core-plus también invierten en propiedades core que pueden requerir mejoras como renovaciones, reposicionamiento o re-arrendamiento. Esta se considera una estrategia de riesgo/rendimiento moderado potencial y puede requerir una cantidad modesta de apalancamiento.

    Ejemplo: Una propiedad multifamiliar estabilizada, con gestión deficiente, en un área metropolitana con potencial de mejora operativa.


  3. Valor añadido

    Las estrategias de valor añadido o value-add compran propiedades de menor calidad con la intención de hacer mejoras y vender el activo con ganancia. Estos podrían ser edificios que presentan problemas de gestión operativa o edificios que requieren mejoras físicas. Debido a que el período de tenencia de estas inversiones es típicamente entre 3-10 años, las inversiones de valor añadido se ven a menudo en fondos cerrados y requieren una alta cantidad de apalancamiento.

    Ejemplo: Una propiedad multifamiliar de 50 años que requiere renovación, donde las mejoras posteriores pueden apoyar el reposicionamiento y posibles cambios en el perfil del inquilino, ingresos por alquiler y valor del activo.

  4. Oportunista

    Las inversiones Oportunistas requieren una remodelación sustancial de propiedades existentes, construcción de nuevos desarrollos o inversión en terrenos sin desarrollar/sectores de propiedades de nicho. Las inversiones Oportunista típicamente se mantienen en fondos cerrados y tienen una alta cantidad de apalancamiento incorporado en la inversión.

    Ejemplo: Compra de terreno y construcción de un nuevo edificio de oficinas.

    Estrategias de bienes inmobiliarios en dificultades y deuda que pueden abarcar perfiles de riesgo y rendimiento potenciales similares a cualquiera de los anteriores.

    • En dificultades (Distressed): Un edificio con precio de descuento debido a problemas con el edificio, la gestión del edificio o los inquilinos.
    • Deuda: Esto tiende a tener un mayor enfoque en los ingresos en relación con las inversiones de capital inmobiliario, dependiendo de la estructura y los perfiles de riesgo. Similar al crédito corporativo, las inversiones pueden incluir deuda senior y deuda mezzanine o subordinada, que difieren en su prioridad de pago.

¿Por qué considerar invertir en bienes inmobiliarios privados?

El sector inmobiliario privado pretende ofrecer varias ventajas atractivas para los inversores, entre las que se incluyen la generación de ingresos, la protección frente a la inflación y la diversificación. Los inmuebles pueden generar ingresos mensuales o trimestrales, y el nivel de ingresos potenciales se evalúa habitualmente mediante la tasa de capitalización (o «cap rate»), que se calcula dividiendo los ingresos operativos netos de un inmueble por su valor. Incluso durante las recesiones económicas, algunas inversiones inmobiliarias pueden seguir generando ingresos por alquiler, ya que los inquilinos pueden tener contratos de arrendamiento de varios años de duración. Además, el sector inmobiliario puede servir como cobertura frente a la inflación, ya que el valor de los inmuebles y los ingresos por alquiler tienden a aumentar con la inflación; los alquileres de vivienda forman parte del IPC, y muchos contratos de arrendamiento incluyen aumentos de alquiler vinculados a la inflación. Por último, el sector inmobiliario puede aportar beneficios de diversificación, ofreciendo a los inversores exposición a una amplia gama de estrategias, tipos de inmuebles y mercados geográficos dentro de una misma clase de activos.

¿Cuáles son los riesgos de invertir en el sector inmobiliario privado?

Las inversiones inmobiliarias privadas están sujetas a varios riesgos clave, entre los que se incluyen la sensibilidad al mercado y a los factores macroeconómicos, el riesgo de apalancamiento y de capital, así como consideraciones operativas y específicas de cada activo. El valor de los inmuebles y los flujos de caja pueden ser muy sensibles a la situación económica, los tipos de interés y la dinámica local de la oferta y la demanda, lo que puede ejercer presión sobre las valoraciones y los resultados de la refinanciación. El uso del apalancamiento puede amplificar aún más tanto las ganancias como las pérdidas, aumentando la exposición a déficits de ingresos, incumplimientos de cláusulas contractuales o impagos durante períodos de tensión en el mercado. Además, la rentabilidad depende en gran medida de una gestión eficaz de los inmuebles y de factores propios de cada activo, como la calidad de los inquilinos, las tasas de ocupación, las necesidades de mantenimiento y las consideraciones normativas o medioambientales.