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Introduzione al Real Estate Privato

Ciao, sono Thomas Mueller-Borja, Co-Head Globale per il Real Estate di BlackRock.

Il nostro lavoro nel real estate privato ci sta aiutando a costruire il futuro per le nostre comunità – i modi in cui viviamo e lavoriamo – in 3 modi chiave:

In primo luogo, il real estate privato risponde alle esigenze odierne di infrastrutture critiche, tra cui i) sociali; ii) industriali e iii) digitali. Sviluppiamo edifici i) per le persone comuni fornendo abitazioni; ii) per le piccole imprese fornendo catene di approvvigionamento e strutture produttive; e iii) per hyperscaler e grandi aziende fornendo data center che alimentano il futuro.

Inoltre, come investitore in real estate privato, ho l'opportunità di migliorare l'ambiente costruito anticipando le esigenze degli inquilini di domani. Ciò significa rendere gli spazi abitativi, lavorativi e di intrattenimento più piacevoli e più connessi per un impatto positivo duraturo su corpo, mente e anima.

Infine, la natura a lungo termine del real estate privato ci permette di costruire partnership durature con le comunità e i clienti che ci affidano i loro terreni e capitali. Insieme siamo in grado di realizzare i loro obiettivi di investimento a lungo termine.

Ascolta Thomas Mueller-Borja, Co-Head Globale per il Real Estate, che condivide tre modi in cui il nostro lavoro nel real estate privato ci sta aiutando a costruire il futuro delle nostre comunità.

Punti Chiave

Capitale a rischio. Il valore degli investimenti e il reddito da essi derivante possono diminuire così come aumentare e non sono garantiti. Gli investitori potrebbero non recuperare l'importo originariamente investito.

  • Il real estate offre molteplici modalità di investimento, tra cui la proprietà diretta, i fondi comuni di investimento immobiliare quotati (REIT) e i fondi privati.
  • Il real estate privato copre un'ampia gamma potenziale di rischio/rendimento.
  • Il real estate può migliorare i portafogli attraverso potenziale reddito, sensibilità all'inflazione e diversificazione."

Come funziona il real estate privato?

Mentre il real estate può essere accessibile attraverso i mercati pubblici, un altro modo per accedere al real estate è attraverso il real estate privato non quotato. Il real estate privato comporta l'acquisizione di proprietà al di fuori del real estate quotato pubblicamente e può operare sia a livello individuale che istituzionale. Spesso per i proprietari istituzionali di real estate privato, le acquisizioni sono finanziate utilizzando un mix di investimento diretto di capitale e debito a livello di proprietà, simile a come un individuo acquista una casa con un mutuo. Il debito è solitamente non-recourse, il che significa che è garantito solo dalla proprietà stessa e non dal bilancio più ampio del proprietario. Gli asset sono in gran parte detenuti in veicoli a scopo speciale, che sono entità legali autonome create esclusivamente per possedere un asset specifico e sono domiciliate in giurisdizioni fiscalmente favorevoli.

Figura 1: Scopri come accedere al real estate

Diagramma che mostra un investitore, LP, che alloca capitale direttamente in attivi immobiliari, tramite REIT o società immobiliari quotate, oppure attraverso una società immobiliare, GP, in fondi immobiliari privati chiusi o aperti che investono in attivi.

Solo a scopo illustrativo

Accesso al real estate privato

Nell'investimento in real estate privato, gli asset possono essere detenuti in fondi chiusi o aperti, a seconda della natura dell'investimento sottostante. Gli investimenti in real estate privato sono spesso classificati in quattro categorie principali (vedi Figura 2), ciascuna con vari potenziali livelli di rischio e rendimento; il real estate privato può anche essere accessibile attraverso strategie distressed o di debito.

Figura 2: Le quattro principali strategie di investimento in real estate privato

Grafico che illustra le strategie di investimento immobiliare ordinate in base all’aumento del potenziale rischio e rendimento, passando da Core a Core-plus, Value-add e Opportunistic.

Le informazioni contenute sono fornite esclusivamente a scopo illustrativo e non rappresentano performance effettive né investimenti specifici. Le strategie mostrate sono generalizzate e le loro caratteristiche possono variare.

  1. Core

    Le strategie di investimento Core si concentrano generalmente su immobili di alta qualità, interamente locati, multi-tenant e situati in aree metropolitane consolidate e diversificate. In genere, le strategie Core prevedono lunghi periodi di detenzione e, di conseguenza, sono comunemente utilizzate nei fondi aperti.

    Esempio: un immobile stabilizzato e di alta qualità in un’importante area metropolitana.

  2. Core-plus

    Le strategie Core-plus investono anche in immobili core che potrebbero richiedere interventi di miglioramento, quali ristrutturazione, riposizionamento o rilocazione. Questa è considerata una strategia con profilo di rischio/rendimento moderato e potrebbe richiedere un ricorso contenuto alla leva finanziaria.

    Esempio: un immobile multifamiliare stabilizzato e sottovalutato in un’area metropolitana, con potenziale di miglioramento operativo.

  3. Value-added

    Le strategie Value-added acquistano immobili di qualità inferiore con l’obiettivo di apportare miglioramenti e vendere l’asset realizzando un guadagno. Può trattarsi di immobili con problematiche di gestione operativa o che richiedono interventi di miglioramento fisico. Poiché il periodo di detenzione di questi investimenti è tipicamente compreso tra 3 e 10 anni, gli investimenti value-add sono spesso presenti nei fondi chiusi e richiedono un elevato livello di leva finanziaria.

    Esempio: un immobile multifamiliare di 50 anni che richiede ristrutturazione, in cui i successivi interventi migliorativi possono supportare il riposizionamento e potenziali cambiamenti nel profilo degli inquilini, nel reddito da locazione e nel valore dell’asset.

  4. Opportunistic

    Gli investimenti Opportunistic richiedono una significativa riqualificazione di immobili esistenti, la costruzione di nuovi sviluppi o investimenti in terreni non edificati/settori immobiliari di nicchia. Gli investimenti opportunistic sono tipicamente detenuti in fondi chiusi e incorporano un elevato livello di leva finanziaria.

    Esempio: acquisto di un terreno e costruzione di un nuovo edificio a uso uffici.
    Le strategie distressed e di debito nel real estate possono presentare profili di rischio e rendimento potenziale simili a quelli sopra indicati.
    • Distressed: un edificio valutato a sconto a causa di problematiche relative all’immobile, alla sua gestione o agli inquilini.
    • Debito: questa strategia tende a concentrarsi maggiormente sul reddito rispetto agli investimenti azionari nel real estate, a seconda della struttura e dei profili di rischio. Analogamente al credito corporate, gli investimenti possono includere debito senior e debito mezzanino o subordinato, che si differenziano per priorità di rimborso.

Perché considerare di investire nel real estate privato?

Il real estate privato mira a offrire diversi vantaggi potenzialmente interessanti per gli investitori, tra cui generazione di reddito, sensibilità all’inflazione e diversificazione. Gli immobili possono generare reddito mensile o trimestrale, e il livello di reddito potenziale è comunemente valutato utilizzando il tasso di capitalizzazione, o cap rate, calcolato dividendo il reddito operativo netto di un immobile per il suo valore.
Anche durante le recessioni economiche, alcuni investimenti immobiliari possono continuare a generare reddito da locazione, poiché gli inquilini potrebbero avere contratti di locazione pluriennali in essere. Inoltre, il real estate può fungere da copertura contro l’inflazione, poiché i valori degli immobili e i redditi da locazione tendono ad aumentare con l’inflazione; gli affitti abitativi sono una componente dell’IPC e molti contratti di locazione prevedono aumenti dei canoni legati all’inflazione.
Infine, il real estate può offrire vantaggi di diversificazione, fornendo agli investitori esposizione a un’ampia gamma di strategie, tipologie di immobili e mercati geografici all’interno di una singola classe di asset.

Quali sono i rischi dell'investimento nel real estate privato?

Gli investimenti in real estate privato sono soggetti a diversi rischi chiave, tra cui sensibilità al mercato e al contesto macroeconomico, rischio legato alla leva finanziaria e al capitale, nonché considerazioni operative e specifiche dell’asset. I valori degli immobili e i flussi di cassa possono essere altamente sensibili alle condizioni economiche, ai tassi di interesse e alle dinamiche locali di domanda e offerta, che possono esercitare pressione sulle valutazioni e sugli esiti del rifinanziamento.
L’utilizzo della leva finanziaria può amplificare ulteriormente sia i guadagni sia le perdite, aumentando l’esposizione a carenze di reddito, violazioni dei covenant o inadempienze durante periodi di stress di mercato. Inoltre, i rendimenti dipendono fortemente da una gestione efficace degli immobili e da fattori a livello di asset, quali la qualità degli inquilini, i tassi di occupazione, i requisiti di manutenzione e le considerazioni normative o ambientali.