Inside alternatives

Kennismaking met privaat vastgoed

Hallo, ik ben Thomas Mueller-Borja, Global Co-head voor vastgoed bij BlackRock.

Met onze activiteiten op het gebied van privaat vastgoed helpen we op drie manieren om de toekomst van onze gemeenschappen - de manier waarop we leven en werken - vorm te geven:

Ten eerste draagt privaat vastgoed bij aan de benodigde cruciale infrastructuur, zowel de maatschappelijke als industriële en digitale infrastructuur. We dragen bij aan de ontwikkeling van woningen voor gewone mensen, aan kleine bedrijven, in de vorm van toeleveringsketens en productiefaciliteiten, en aan hyperscalers en grotere bedrijven in de vorm van datacenters die van beslissend belang zijn voor de toekomst.

Ten tweede kan ik, als private vastgoedbelegger, de gebouwde omgeving verbeteren door te anticiperen op de behoeften van de huurders van morgen. Dit betekent dat we de ruimte voor wonen, werken en recreëren aangenamer en beter verbonden maken, met een blijvende positieve impact op lichaam, geest en ziel.

En ten derde stelt het langetermijnkarakter van privaat vastgoed ons in staat om duurzame partnerschappen aan te gaan met de gemeenschappen en klanten die ons hun grond en kapitaal toevertrouwen. Samen werken we eraan om hun beleggingsdoelstellingen op de lange termijn te realiseren.

In deze video vertelt Thomas Mueller-Borja, Global Co-head voor vastgoed bij BlackRock, hoe privaat vastgoed op drie manieren bijdraagt tot de toekomst van wereldwijde gemeenschappen.

Kernpunten

Beleggingsrisico. De waarde van beleggingen en de opgebrachte inkomsten kunnen zowel dalen als stijgen. Het is mogelijk dat beleggers hun oorspronkelijke inleg niet terugontvangen.

  • Beleggers hebben op verschillende manieren toegang tot vastgoed, onder meer via direct eigendom, via beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT's) en via private market-fondsen ("privaat vastgoed").
  • Privaat vastgoed strekt zich uit over een breed spectrum van risico en rendement.
  • Vastgoed kan portefeuilles versterken door het bieden van inkomsten, bescherming tegen inflatie en spreiding.

Hoe werkt beleggen in privaat vastgoed?

Naast beleggen in vastgoed via beursgenoteerde fondsen, biedt privaat, niet-beursgenoteerd vastgoed andere aantrekkelijke mogelijkheden. Deze beleggingscategorie biedt zowel institutionele als particuliere beleggers toegang tot particulier beheerd vastgoed. Institutionele eigenaren van privaat vastgoed gebruiken voor de financiering ervan vaak een mix van directe kapitaalinvesteringen en vastgoedleningen, vergelijkbaar met de manier waarop een particulier een woning koopt met een hypotheek. De lening is doorgaans zonder regresrecht, wat betekent dat deze uitsluitend door het vastgoed zelf wordt gedekt en niet door de bredere balans van de eigenaar. De activa worden grotendeels aangehouden in Special Purpose Vehicles (SPV’s). Dit zijn zelfstandige rechtspersonen die uitsluitend zijn opgericht om een specifiek goed te bezitten en die vaak gevestigd zijn in fiscaal gunstige rechtsgebieden.

Figuur 1: manieren om te beleggen in vastgoed

Afbeelding die illustreert hoe een belegger (LP) kapitaal kan aanwenden: direct aan vastgoedactiva, via beursgenoteerde REIT's/vastgoedfirma’s of via een vastgoedfirma (GP) in closed-end of open-end private vastgoedfondsen.

Uitsluitend ter illustratie

Toegang tot privaat vastgoed

Het vastgoed waarin via de private markt belegd kan worden, kan worden aangehouden in closed-end of open-end fondsen, afhankelijk van de aard van de onderliggende activa. Beleggingen in privaat vastgoed kunnen in hoofdlijnen worden onderverdeeld in vier strategieën (zie fig. 2), elk met een specifiek niveau van potentieel risico en rendement. Daarnaast kan in privaat vastgoed worden belegd via distressed- of private credit-strategieën.

Figuur 2: de vier belangrijkste beleggingsstrategieën van privaat vastgoed

Afbeelding die de verschillende strategieën binnen privaat vastgoed weergeeft (Cor, Core Plus, Value-Add en Opportunistic), met oplopend potentieel risico en rendement.

Uitsluitend ter illustratie. Dit voorbeeld is geen weergave van daadwerkelijke prestaties of specifieke beleggingen. De vier strategieën zijn slechts in algemene zin weergegeven en hun kernmerken kunnen hiervan afwijken.

  1. Core

    Core-beleggingsstrategieën richten zich doorgaans op hoogwaardige, volledig verhuurde panden met meerdere huurders in gevestigde, gevarieerd bebouwde grootstedelijke gebieden. Core-strategieën worden doorgaans lang in portefeuille gehouden en maken daarom vaak deel uit van open-end fondsen.

    Voorbeeld: Een goedlopend, hoogwaardig vastgoedobject in een grootstedelijk gebied.

  2. Core-plus

    Core Plus-strategieën beleggen naast core-objecten ook in vastgoed dat mogelijk verbeteringen behoeft, zoals renovaties, herpositionering of herverhuur. Dit wordt beschouwd als een strategie met een potentieel gematigd risico-rendementsprofiel en kan een bescheiden mate van hebfoomwerking.

    Voorbeeld: Een goedlopend, onvoldoende beheerd appartementengebouw in een grootstedelijk gebied met mogelijkheden voor operationele verbetering.

  3. Value-add

    Bij strategieën gericht op waardevermeerdering ("Value-add") worden vastgoedobjecten van mindere kwaliteit aangekocht met de bedoeling deze te verbeteren en vervolgens met winst te verkopen. Het kan hierbij gaan om objecten met problemen op het gebied van beheer en exploitatie of om objecten die fysieke verbeteringen behoeven. Deze beleggingen worden doorgaans tussen de 3 en 10 jaar in portefeuille gehouden en maken daarom vaak deel uit van closed-end fondsen; ze maken gebruik van een hoge mate van leverage.

    Voorbeeld: een 50 jaar oud appartementengebouw dat gerenoveerd moet worden en daarna mogelijk anders in de markt gezet kan worden, met mogelijk een verandering van het huurderprofiel, de huurinkomsten en waardering.

  4. Opportunistic

    Opportunistische investeringen richten zich op bestaande vastgoedobjecten die een ingrijpende herontwikkeling vereisen, de bouw van nieuwe projecten, maar ook in onbebouwde grond of niche-vastgoedsectoren. Dit type beleggingen wordt doorgaans aangehouden in closed-end fondsen en vereist een hoge mate van leveragel.

    Voorbeeld: de aankoop van grond en bouw van een nieuw kantoorgebouw.

    Twee andere vastgoedstrategieën zijn "distressed" en "debt", die een soortgelijk risico- en rendementsprofiel kunnen hebben als elk van bovenstaande strategieën.

    • Distressed: een gebouw dat onder de marktwaarde wordt aangeboden, vanwege problemen met het gebouw zelf, het beheer ervan of de huurders.
    • Debt: Afhankelijk van de structuur en de risicoprofielen ligt de nadruk hierbij doorgaans meer op inkomsten dan bij beleggingen in vastgoedaandelen. Net als bij bedrijfsobligaties kunnen de beleggingen bestaan uit senior-leningen en mezzanine- of achtergestelde leningen, die onderling verschillen wat betreft de volgorde van terugbetaling.

Wat maakt beleggen in privaat vastgoed aantrekkelijk?

Privaat vastgoed biedt beleggers diverse aantrekkelijke voordelen, waaronder het genereren van periodieke inkomsten, inflatiebescherming en spreiding. Het potentiële inkomstenniveau wordt doorgaans beoordeeld aan de hand van de kapitalisatievoet ("cap rate"), die wordt berekend door de netto operationele inkomsten (NOI) te delen door de waarde van het vastgoedobject. Zelfs als de economie daalt brengen sommige vastgoedbeleggingen nog huurinkomsten op, aangezien huurders vaak meerjarige huurcontracten hebben afgesloten. Bovendien kan vastgoed dienen als bescherming tegen inflatie, aangezien de waarde van vastgoedobjecten en de huurinkomsten doorgaans stijgen naarmate de inflatie toeneemt. De huurprijzen voor woningen vormen een onderdeel van de CPI, en veel huurcontracten bevatten inflatiegebonden clausules voor huurverhoging. Ten slotte kan vastgoed spreidingsvoordelen bieden, omdat het beleggers binnen één beleggingscategorie toegang geeft tot een breed scala van strategieën, typen vastgoed en geografische markten.

Welke risico's spelen een rol bij privaat vastgoed?

Vastgoedbeleggingen gaan gepaard met diverse belangrijke risico’s, waaronder de gevoeligheid voor markt- en macro-economische ontwikkelingen, hefboom- en kapitaalrisico, operationele risico's en object-specifieke factoren. De waarde van vastgoed en de gegenereerde cashflows kunnen zeer gevoelig zijn voor de economische omstandigheden, rentewijzigingen en lokale vraag- en aanbodfactoren die de waarde en resultaten van herfinanciering kunnen beïnvloeden. Het gebruik van leverage kan zowel de winst als het verlies versterken, waardoor het risico dat de inkomsten tekortschieten of dat kredietovereenkomsten of betalingsverplichtingen niet kunnen worden nageleefd toeneemt als de markt onder druk staat. Bovendien is het rendement in hoge mate afhankelijk van effectief vastgoedbeheer en objectgerelateerde factoren, zoals de kwaliteit van de huurders, bezettingsgraad, benodigd onderhoud, geldende regelgeving en milieufactoren.