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Einführung in private Immobilienanlagen

Hallo, ich bin Thomas Mueller-Borja, Global Co-Head for Real Estate bei BlackRock.

Unsere Tätigkeit im Bereich privater Immobilienanlagen hilft, die Zukunft unserer Gesellschaft aktiv mitzugestalten – die Art, wie wir leben und arbeiten –, und das vor allem auf dreierlei Weise:

Erstens decken private Immobilien den heutigen Bedarf an kritischer Infrastruktur – dazu gehört soziale, industrielle und digitale Infrastruktur. Wir entwickeln Gebäude für die breite Bevölkerung, indem wir Wohnraum schaffen, für kleine Unternehmen, indem wir Infrastruktur für Lieferketten und Produktion bereitstellen, und für Hyperscaler und größere Unternehmen durch zukunftsfähige Datenzentren.

Zweitens kann ich als privater Immobilieninvestor die bebaute Umwelt verbessern, indem ich verstehe, was die Mieter von morgen brauchen. Das bedeutet, Räume für Wohnen, Arbeiten und Freizeitgestaltung angenehmer und vernetzter zu konzipieren – für eine nachhaltig positive Wirkung auf Körper, Geist und Seele.

Und drittens ermöglicht uns die langfristige Natur privater Immobilienanlagen dauerhafte Partnerschaften mit den Gemeinschaften und Kunden, die uns Land und Kapital anvertrauen. Gemeinsam können wir ihre langfristigen Anlageziele erreichen.

Seien Sie dabei, wenn Thomas Mueller-Borja, Global Co-Head for Real Estate, erläutert, wie unsere Tätigkeit im Immobiliensektor (Private Real Estate) hilft, die Zukunft unserer Gesellschaft aktiv mitzugestalten.

Das Wichtigste

Kapitalanlagerisiko. Der Wert von Anlagen und die daraus erzielten Erträge können sowohl steigen als auch fallen und sind nicht garantiert. Anleger erhalten den ursprünglich angelegten Betrag möglicherweise nicht zurück.

  • Immobilien bieten vielfältige Anlagemöglichkeiten, darunter Direktbesitz, börsennotierte Immobilienfonds (REITs) und Privatmarktfonds.
  • Private Immobilienanlagen decken ein breites Risiko-Ertrag-Spektrum ab.
  • Immobilien können durch Aussicht auf Ertrag, Inflationsschutz und Diversifikation eine gute Ergänzung im Portfolio sein.

Wie funktionieren private Immobilienanlagen?

In Immobilien kann man über öffentliche Märkte ebenso investieren wie durch nicht börsennotierte Anlagen. Private Real Estate umfasst den Erwerb von Immobilien außerhalb öffentlicher Märkte, auf individueller wie auf institutioneller Ebene. Bei institutionellen privaten Immobilieneigentümern werden Ankäufe oft durch eine Kombination aus direktem Kapitaleinsatz und immobilienbesichertem Fremdkapital finanziert, ähnlich wie beim Erwerb eines Eigenheims mittels Hypothek. Es handelt sich in der Regel um eine Projektfinanzierung, d.h. sie ist nur durch die Immobilie selbst und nicht durch das gesamte Vermögen des Eigentümers besichert. Die Vermögenswerte werden größtenteils in Zweckgesellschaften gehalten, die eigenständige rechtliche Einheiten sind, gegründet allein zum Besitz eines bestimmten Vermögenswerts und ansässig in steuerlich günstigen Rechtsräumen.

Abbildung 1: Zugang zu Immobilienanlagen

Diagramm, das zeigt, wie ein Investor (LP) Kapital entweder direkt in Immobilienanlagen, über börsennotierte REITs bzw. Immobiliengesellschaften oder über ein Immobilienunternehmen (GP) in geschlossene oder offene private Immobilienfonds investiert.

Nur zur Illustration

Private Immobilienanlagen

Bei privaten Immobilienanlagen können Vermögenswerte in geschlossenen oder offenen Fonds gehalten werden, abhängig von der Art des zugrunde liegenden Investments. Oft wird die Anlageklasse in vier Hauptkategorien eingeteilt (siehe Abbildung 2), mit jeweils unterschiedlichen Risiko-Ertrags-Profilen. Auch eine Anlage über Distressed- oder Fremdkapitalstrategien ist möglich.

Abbildung 2: Vier wichtigste Strategien bei privaten Immobilienanlagen

Diagramm zur Darstellung von Immobilienanlagestrategien nach steigendem potenziellem Risiko und Renditepotenzial, von Core über Core-plus und Value-add bis hin zu Opportunistic.

Nur zur Illustration, kein Abbild der tatsächlichen Wertentwicklung oder spezifischer Investitionen. Allgemeine Darstellung, die tatsächlichen Eigenschaften können abweichen.

  1. Core

    Core-Strategien konzentrieren sich in der Regel auf hochwertige Objekte ohne Leerstand mit mehreren Mietern in etablierten, diversifizierten Ballungsräumen oder Metropolregionen. Sie haben üblicherweise lange Haltedauern und sind daher häufig in offenen Fonds zu finden.

    Beispiel: eine stabilisierte, hochwertige Immobilie in einer großen Metropolregion

  2. Core-plus

    Core-plus-Strategien investieren ebenfalls in Core-Immobilien, die aber Verbesserungen wie Renovierungen, Neupositionierung oder Neuvermietung erfordern können. Sie gelten als Strategien mit moderatem Risiko-Ertrags-Verhältnis und können einen gewissen Fremdkapitalanteil (Leverage) erfordern.

    Beispiel: eine stabilisierte, unzureichend verwaltete Mehrfamilienimmobilie in einer Metropolregion mit Potenzial für operative Verbesserungen

  3. Value-added

    Bei Value-added-Strategien werden Immobilien geringerer Qualität erworben, um sie zu sanieren und anschließend mit Gewinn wieder zu veräußern. Das können Gebäude sein, deren Verwaltung problematisch ist oder die bauliche Verbesserungen erfordern. Da die Haltedauer dieser Anlagen in der Regel zwischen 3 und 10 Jahren liegt, sind sie oft in geschlossenen Fonds zu finden und erfordern einen hohen Fremdkapitalanteil.

    Beispiel: eine 50 Jahre alte, sanierungsbedürftige Mehrfamilienimmobilie, bei der bestimmte Verbesserungsmaßnahmen zur Neupositionierung sowie Veränderungen von Mieterstruktur, Mieteinnahmen und Objektwert führen können

  4. Opportunistic

    Opportunistische Anlagen erfordern eine umfassende Sanierung bestehender Immobilien, den Bau neuer Projekte oder Investitionen in unbebaute Grundstücke bzw. Nischenimmobiliensektoren. Sie werden in der Regel in geschlossenen Fonds gehalten und weisen einen hohen Fremdkapitalanteil auf.

    Beispiel: Grundstückskauf und Neubau eines Bürogebäudes

    Distressed- und Fremdkapital-Immobilienstrategien mit möglicherweise ähnlichen Risiko- und Ertragsprofile wie alle oben genannten

    • Distressed: Immobilien, die aufgrund von Problemen mit dem Gebäude selbst, der Objektverwaltung oder den Mietern mit einem Preisabschlag gehandelt werden
    • Fremdkapital: Je nach Struktur und Risikoprofil liegt hier – im Vergleich zu Eigenkapitalinvestitionen in Immobilien – der Schwerpunkt eher auf den laufenden Erträgen. Ähnlich wie bei Unternehmensanleihen können die Anlagen vorrangige Schuldtitel sowie Mezzanine- oder nachrangige Schuldtitel umfassen, die sich hinsichtlich ihrer Rangfolge bei der Rückzahlung unterscheiden.

Warum private Immobilienanlagen?

Private Immobilienanlagen bieten Investoren mehrere überzeugende Vorteile, darunter laufenden Ertrag, Inflationsschutz und Diversifikation. Immobilien können monatliche oder vierteljährliche Erträge abwerfen, deren Höhe üblicherweise anhand der Kapitalisierungsrate (oder Cap Rate) ermittelt wird, die sich aus dem Verhältnis des operativen Nettoergebnisses der Immobilie zu ihrem Wert ergibt. Selbst in Abschwüngen können einige Immobilieninvestitionen weiterhin Mieteinnahmen generieren, da Mieter möglicherweise mehrjährige Verträge haben. Darüber hinaus können Immobilien vor Inflation schützen, da Immobilienwerte und Mieteinnahmen tendenziell mit der Inflation steigen. Mieten sind ein Bestandteil des Verbraucherpreisindex, und viele Mietverträge sehen Indexmieten vor. Und schließlich können Immobilien Diversifikationsvorteile bieten, da sie Anlegern innerhalb einer einzigen Anlageklasse Zugang zu einer breiten Palette an Strategien, Immobilientypen und Märkten ermöglichen.

Welche Risiken bergen private Immobilienanlagen?

Private Immobilienanlagen gehen mit mehreren wesentlichen Risiken einher, darunter die Sensibilität gegenüber Markt- und Makroveränderungen, Leverage- und Kapitalrisiko sowie operative und objektspezifische Faktoren. Immobilienwerte und Cashflows können stark auf die wirtschaftliche Lage, Zinsen sowie lokale Angebots- und Nachfrageverhältnisse reagieren, was sich auf Bewertungen und Refinanzierungsergebnisse auswirken kann. Der Einsatz von Fremdkapital kann sowohl Gewinne als auch Verluste weiter verstärken und erhöht in Phasen von Marktstress das Risiko von Einnahmeausfällen, Verstößen gegen Kreditvereinbarungen (Covenants) oder Zahlungsausfällen. Darüber hinaus hängen die Erträge stark von einem effektiven Immobilienmanagement und objektspezifischen Faktoren wie Mieterqualität, Belegungsraten, Instandhaltungsbedarf sowie regulatorischen oder ökologischen Aspekten ab.