Skip to content
VOOR PROFESSIONELE BELEGGERS

Direct rendement van Europees vastgoed blijft aantrekkelijk

BlackRock |09/okt/2018

Europees vastgoed is voor veel beleggers nog steeds een goed instrument om de risico’s binnen hun portefeuille te spreiden. BlackRock’s vastgoedspecialisten Justin Brown en Simon Durkin schetsen de kansen, mogelijkheden en risico’s van Europees vastgoed, waarbij de impact van technologie en de vraag naar duurzaamheid steeds belangrijker worden.

Juist nu biedt het directe rendement van Europees vastgoed een goed tegenwicht in de portefeuille

Simon Durkin en Justin Brown zijn samen goed voor zeker veertig jaar werkervaring in vastgoed. Ze delen dezelfde fascinatie: vastgoed is tastbaar en juist dat maakt het zo interessant. ‘Ik houd van architectuur. En daarnaast van de mogelijkheden om waarde te halen uit kantoren, winkels, et cetera. Zodra ik in presentaties aan klanten beelden laat zien van vastgoed, veren ze vaak op: een cool gebouw is nou eenmaal boeiender dan pakweg een staatsobligatie’, zegt Brown. Zijn collega Durkin knikt: ‘Het is mooi om een belegging te zien en aan te kunnen raken. Het fascineert mij hoe je als investeerder waarde aan een bestaand gebouw kunt toevoegen, maar ook hoe je met vastgoed meer balans aan een beleggingsportefeuille kan geven.’

Blackrock Media Campagne

Economische groei stimuleert vraag

Brown is lid van BlackRock’s Real Estate Team en Head of European Portfolio Management en hij spreekt met overtuiging over kansen die hij ziet in Europees vastgoed: ‘Deze markt is ongeveer even groot als die in de VS, maar veel gevarieerder. Logisch, de Europese lidstaten hebben nou eenmaal uiteenlopende wet- en regelgeving. Daarnaast zie je tussen Europese landen onderling grote verschillen in het tempo van economische groei.’ Op zich is het lastig te voorspellen hoe de Europese vastgoedmarkt zich gaat ontwikkelen, nu het tijdperk van Quantitative Easing ten einde loopt, stelt Brown: ‘Maar we weten dat vastgoed overal procyclisch is; in veel Europese landen ontwikkelt de economische groei zich erg goed, wat de vraag naar huurpanden aanjaagt. Je ziet dan ook steeds minder leegstand. Tel daarbij op dat er momenteel relatief weinig nieuwe gebouwen op de markt komen, en duidelijk wordt dat de huurinkomsten van Europees vastgoed met grote waarschijnlijkheid zullen oplopen. Gezien die potentieel hogere kasstromen denken we dat Europees vastgoed interessant blijft voor institutionele beleggers.’

De economische groei zal vroeg of laat de rente doen stijgen. De Amerikaanse Fed is het pad van renteverhogingen al ingeslagen, de ECB zal naar verwachting in de tweede helft van 2019 volgen met de eerste rentestappen. Volgens de klassieke theorie is dat slecht voor vastgoed: vastrentende waarden worden interessanter, voor projectontwikkelaars wordt lenen duurder. Simon Durkin, Head of European Real Estate Research, beaamt dat er doorgaans sprake is van een negatieve correlatie tussen een stijgende rente en de prijzen, en dus aantrekkingskracht van vastgoed: ‘Maar die correlatie is zeker niet 1-op-1 en varieert sterk per land. Er zijn bovendien meer variabelen dan alleen de rente.’

Betere risicospreiding met vastgoed

In een traditionele samenstelling van een portefeuille (met bijvoorbeeld 5 à 6% vastgoed) fungeert vastgoed als prima stabilisatie-instrument om risico’s te spreiden, met behoud van een redelijk tot goed rendement. Durkin: ‘Als we kijken naar de laatste cijfers van MSCI[1] zien we dat vastgoed, ondanks de zeer zware crisis, voor de meeste beleggers nog steeds positieve rendementen opleverde over de afgelopen negen jaar. Vooral dankzij stabiele huurinkomsten.’ Figuur 1 illustreert dit in meer detail. 

Pan European Real Estate - Total Return Component

 

Figuur 1: Pan European Real Estate – total return components. Bron: MSCI Multinational Digest, Pan European Index, december 2017.

De gesprekken die Brown en Durkin met hun institutionele klanten voeren, gaan vaak over de optimalisering van de compositie van hun portefeuilles. Durkin: ‘De uitkomst daarvan hangt uiteraard voor een flink deel af van de mate van risicobereidheid van de belegger. Hoe dan ook, menigeen verwacht dat er binnenkort een eind komt aan de langjarige stijging van aandelenmarkten, en dat de druk op obligatiemarkten toeneemt, zodra de rente (verder) stijgt. Juist dan biedt het directe rendement van vastgoed een goed tegenwicht in de portefeuille, zeker op de korte termijn.’

Kantoren versus retail

Als we inzoomen op de Europese vastgoedmarkt, zien we grote verschillen in de kansen van resp. kantoren, winkels en huizen, zegt Brown: ‘Kantoren zijn over ’t algemeen het meest gevoelig voor de impact van de economische ontwikkeling. In markten waar de groei nu doorzet, kunnen kantoren een aantrekkelijke belegging zijn. Huren trekken aan, en worden bovendien gecorrigeerd voor inflatie. “Playing the capital-cycle” is in dit segment het parool.’

Retail geeft een heel ander beeld, vooral door de opkomst van online shopping. In de meeste winkelcentra en -straten zie je de impact van technologie op consumentengedrag heel sterk, schetst Durkin: ‘Met de kanttekening dat dit sterk verschilt per land. In de UK is al 18% van alle consumentenaankopen gemigreerd naar internet, in Duitsland 15%. In deze landen is de impact van online winkelen op het winkellandschap veel heviger dan in landen als Spanje en Italië, waar de consument nog maar 5% van zijn aankopen online doet[2].

Winkels die het goed willen doen, moeten vooral scoren op aspecten als gemak en beleving. En er moet bijvoorbeeld absoluut wifi zijn

Vroeger waren het vooral modebedrijven die de huur in winkelcentra makkelijk konden opbrengen. Die tijd is voorbij, nu de consument veel kleding vanuit huis bestelt.’ De consument komt nu naar het winkelcentrum voor beleving en gemak, om producten te zien en uit te proberen, en daarnaast om zich te vermaken. ‘En dus floreren de espressobars, de restaurants en de gezellige café’s. En zie je in veel winkelcentra ook een bioscoop, een bowlingbaan, et cetera’, zegt Brown. ‘Winkels die het goed willen doen, moeten vooral scoren op aspecten als gemak en beleving. En, last but not least, er moet absoluut wifi zijn. Ik krijg mijn dochter niet eens mee naar een warenhuis als ze daar geen wifi hebben!’

Opkomst duurzaam vastgoed

Een andere belangrijke trend, naast de opkomst van online shoppen, is de verduurzaming van vastgoed. Investeerders kiezen niet alleen vaker voor gebouwen die voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen, maar kijken ook zorgvuldig hoe ze hun bestaande vastgoedportfolio waar mogelijk kunnen verduurzamen, aldus Durkin: ‘Een element als de uitstoot van CO2 wordt steeds belangrijker. Steeds meer beleggers houden daar rekening mee, c.q. worden daarop afgerekend. Ook vanuit werknemers, vooral millennials, neemt die druk toe: zij willen alleen werken voor een werkgever die duurzaamheid, ook qua huisvesting, hoog in het vaandel heeft.’

Risico’s

Gevraagd naar de mogelijke risico’s van beleggen in Europees vastgoed, zeggen Brown en Durkin in koor dat de lessen van de crisis nooit vergeten mogen worden. Brown herinnert zich nog haarscherp de jaren voorafgaan aan 2008: ‘Beleggers waren gewend geraakt aan steeds hogere rendementen. Om die tendens in stand te kunnen houden, namen ze onbewust meer en meer risico’s. Ze kochten steeds makkelijker relatief risicovolle beleggingen. Of betraden nieuwe, voor hen onbekende markten in de foutieve veronderstelling dat die precies hetzelfde risicoprofiel hadden als de beleggingen op hun thuismarkt. Niet dus. En vanaf 2008 hebben we de gevolgen daarvan met z’n allen ondervonden.’

Nu is het beeld radicaal anders, vervolgt Brown: ‘Beleggers nemen om de twee zinnen het woord ‘risico’ in de mond. Een hele verbetering met tien jaar geleden. Hoe wij dat zelf doen? Binnen BlackRock wegen we ieder mogelijk rendement altijd heel zorgvuldig af tegen het risico van de betreffende belegging. En zijn daar transparant over richting onze klanten. Daarnaast delen we onze inzichten vanuit onze up-to-date research. Voor veel vermogenstitels geldt dat we het einde van de cyclus naderen. Dat gaat gepaard met wat lagere rendementen dan we de laatste jaren gewend waren. Wil je als belegger toch hetzelfde rendement, dan moet je automatisch meer risico nemen; wil je dat laatste niet, dan moet je genoegen nemen met een wat lager rendement. Dat is de keuze waar ook vastgoedbeleggers nu voor staan.’

Vastgoed

Bron: Het Financieele Dagblad, 18-09-2018

Interview

Justin Brown, Managing Director, is lid van het Real Estate Team van BlackRock en is als hoofd Europees portefeuillebeheer verantwoordelijk voor alle in Europa genoteerde kernfondsen. Brown werkt sinds 1997 in de Britse vastgoedsector, voornamelijk op het gebied van fondsbeheer en vastgoedbeleggingen. Justin Brown studeerde economie aan de University of Tasmania (Australië) en is sinds 2000 gecertificeerd als Chartered Surveyor in het Verenigd Koninkrijk.

Simon Durkin is sinds april van dit jaar als Director of Research werkzaam bij BlackRock in Londen. Hij heeft ruim 20 jaar ervaring op het gebied van vastgoedstrategieën en -research. Simon Durkin behaalde in 1992 een bachelorgraad in vastgoedbelegging en -financiering aan Cass Business School in Londen, later gevolgd door een MBA-graad aan Warwick Business School.

[1] Bron: MSCI Multinational Digest, Pan European Index, december 2017 data waarbij de gegevens betrekkingen hebben op historische rendementen. Historische rendementen bieden geen betrouwbare maatstaf voor huidige en toekomstige resultaten. De analyse omvat de periode van december 2000 tot december 2017, de volledige periode van beschikbare data en is gebaseerd op de jaarlijkse rendementen van de MSCI pan European Real Estate index in euro’s. Een index kan niet beheerd worden en de aangehaalde rendementen houden dan ook geen rekening met eventuele beheerskosten. Het is niet mogelijk om direct in een index te beleggen.

[2] Bron: Statista, retail e-commerce sales as share of retail trade in selected countries from 2014-2017.

DIT MATERIAAL IS BEDOELD VOOR VERSPREIDING ONDER PROFESSIONELE CLIËNTEN EN ER MAG NIET OP WORDEN VERTROUWD DOOR ANDERE PERSONEN.

De hier geuite visies en meningen vormen geen beleggingsadvies of andersoortige aanbeveling en kunnen aan verandering onderhevig zijn. Ze weerspiegelen niet altijd de gezichtspunten van een bepaalde onderneming binnen de BlackRock Group of van een afdeling daarvan en de juistheid ervan kan niet worden verzekerd.

 Het Eurozone Core Property Fund (fonds) is een beleggingsinstelling, als bedoeld in artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht (Wft). Beleggen gaat altijd gepaard met een zekere mate van risico. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Uw oorspronkelijke inleg is niet gegarandeerd.

Het fonds is enkel bestemd voor professionele beleggers en in aanmerking komende tegenpartijen als bedoeld in de Wft. BlackRock doet geen uitspraken over de vraag of een eventuele belegging in het fonds geschikt is voor u en of deze aansluit bij uw persoonlijke behoeften en risicotolerantie. De gegeven informatie is niet bedoeld volledig te zijn. Nadere informatie kan worden opgevraagd bij BlackRock. Met betrekking tot het fonds is dit document uitsluitend bedoeld ter informatie; het dient in geen geval te worden opgevat als een beleggingsadvies of een aanbeveling, aansporing of aanbod om de hier genoemde effecten te kopen of te verkopen. 

Uitgegeven in de EER door BlackRock (Netherlands) B.V.: Amstelplein 1, 1096 HA, Amsterdam, Tel.: 020 - 549 5200, Handelsregister nr. 17068311. Raadpleeg de website voor meer informatie: www.blackrock.com. Voor uw bescherming worden telefoongesprekken gewoonlijk opgenomen. BlackRock is een handelsnaam van BlackRock (Netherlands) B.V.